Wohnungseigentum

10. Oktober 2017

Was ist Wohnungseigentum?

Nach dem deutschen Recht erwirbt derjenige, der das Eigentum an einem Grundstück erwirbt, gleichzeitig auch das Eigentum an den damit verbundenen Sachen, „insbesondere Gebäuden“, § 94 BGB. Juristisch korrekt wird somit immer nur das Grundstück erworben, nicht die darauf stehenden Gebäude – diese gehen automatisch mit über in das Eigentum des Erwerbers.

Wenn ein ganzes Grundstück erworben werden soll, ist die Unterscheidung „was genau“ erworben wird, nicht weiter von Belang. Es gibt jedoch Fälle, in denen diese Unterscheidung durchaus relevant wird, denn nicht jeder erwirbt ein ganzes Grundstück. Manchmal soll „nur“ eine Wohnung, also ein Teil des Hauses erworben werden. Das ist rechtlich komplizierter.

Um eine Wohnung zu erwerben, muss das Grundstück und damit auch das Gebäude zunächst in Wohnungseigentum umgewandelt sein. Es ist nicht vorgesehen, dass z. B. „Wohnung erstes Obergeschoss rechts“ erworben wird – auch wenn das in der Praxis so aussehen mag. Dies liegt an der oben gezeigten Besonderheit, dass der Eigentümer des Grundstücks der Eigentümer des gesamten Gebäudes ist, ein bloßes Eigentum an der Wohnung insofern rechtlich nicht möglich ist.

Die Möglichkeit des Erwerbs nur einer Wohnung wird dadurch geschaffen, dass das Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Das Wohnungseigentum besteht rechtlich aus zwei Teilen. Das Eigentum an der Wohnung wird Sondereigentum genannt, es ist alleiniges Eigentum des Wohnungseigentümers. Das Sondereigentum wird in § 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Der Miteigentumsanteil ist ein Teil des gemeinschaftlichen Eigentums, deswegen auch Gemeinschaftseigentum genannt – Gemeinschaftseigentum sind das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

Schaffung von Wohnungseigentum

Um Wohnungseigentum zu erwerben, muss zunächst Wohnungseigentum bestehen. Ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen besteht nicht primär aus mehreren Teilen Wohnungseigentum. Dieses muss in der Regel erst geschaffen werden. Dies geschieht meist durch Umwandlung des Grundstücks in Wohnungseigentum.

Es gibt zwei mögliche Arten der Umwandlung. Das aufzuteilende Grundstück wird „Stammgrundstück“ genannt. In der ersten Möglichkeit gehört das Stammgrundstück mehreren Eigentümern als Miteigentümer (z.B. Ehegatten). Diese können sich gegenseitig durch einen „Einräumungsvertrag“, § 3 WEG Wohnungseigentum einräumen. Die zweite Möglichkeit besteht darin, das „Stammgrundstück“ durch „Teilungserklärung“ nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Wohnungseigentum aufzuteilen, dies wird auch Umwandlung genannt.

Im Rahmen der Teilungserklärung wird das Grundstück im Prinzip durch die Anzahl der darauf liegenden Wohnungen geteilt. Jeder Wohnung wird dann ein Miteigentumsanteil am Grundstück zugeordnet. Das Grundstück ist damit aufgeteilt in bestimmte Miteigentumsanteile, die mit den einzelnen Wohnungen zusammenhängen. Wer eine Wohnung erwirbt, erwirbt insofern einen Miteigentumsanteil am Grundstück und Eigentum an der bestimmten Wohnung. In der Teilungserklärung wird weiterhin genau definiert, was zur Wohnung selbst und was zum Miteigentumsanteil gehört.

Auswirkungen der Umwandlung

Durch die Umwandlung entsteht das Wohnungseigentum. Wird das Wohnungseigentum durch den/die Umwandelnden nicht an einen Dritten veräußert, bleibt der Umwandelnde Eigentümer.

Wird es veräußert, tritt der Erwerber als Eigentümer zunächst nach § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) in die Rechte und Pflichten des Veräußerers als Mietvertragspartei ein. Das Mietverhältnis bleibt folglich bestehen. § 577 a Abs. 1 BGB regelt, dass sich der Erwerber bei Umwandlung der gemieteten Wohnung in Wohnungseigentum auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen kann. Insbesondere wird damit das Recht zur Eigenbedarfskündigung des Vermieters beschränkt. Die Frist des § 577 a Abs. 1 BGB kann gemäß § 577 a Abs. 2 BGB durch Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Für Berlin hat der Landesgesetzgeber nunmehr von dieser Ermächtigung Gebrauch gemacht. Für Kündigungen, die den Mietern ab dem 1.10.2013 zugehen, gilt in gesamt Berlin eine zehnjährige Kündigungssperrfrist (sog. Kündigungsschutzklausel-Verordnung). Seit einer Gesetzesänderung aus dem Jahr 2013 gilt die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung gemäß § 577 a Abs. 1a und 2a auch dann, wenn das Mehrfamilienhaus von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erworben wird und die jeweiligen Gesellschafter an den einzelnen Wohnungen Eigenbedarf geltend machen (sog. Münchener Modell).

Bedeutsam ist die Umwandlung auch wegen des Vorkaufsrecht des Mieters. Denn durch die Umwandlung entsteht ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB.

Milieuschutz

In Berlin regelt in bestimmten Gebieten eine sog. Milieuschutzverordnung, dass eine Umwandlung in Wohnungseigentum nicht ohne Genehmigung möglich ist.