Wohnungsgeigentümergemeinschaft

Wohnungseigentümergemeinschaft

09. Februar 2023

Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)?

Die maßgeblichen Regelungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft finden sich im Wohnungseigentumsgesetz (ebenfalls WEG).

WEG

Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus allen Wohnungs- und Teileigentümern und Teileigentümerinnen* einer Wohnungseigentumsanlage. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung, Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen oder Flächen, beides jeweils verbunden mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum (Grundstück/ Gebäude), zu dem es gehört. Eine Veräußerung oder Übertragung des Wohnungs- oder Teileigentums ohne den Mieteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum ist ausgeschlossen, vgl. § 6 WEG.

Für die Unterscheidung zwischen Wohnungs- und Teileigentum kommt es allein auf die bauliche Gestaltung der Räume und der hieraus folgenden Zweckbestimmung an, nicht auf die tatsächliche Nutzung.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist gem. § 9a Abs. 1 WEG rechtsfähig und parteifähig, sie kann Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen, klagen und verklagt werden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird im Rechtsverkehr durch ihren WEG-Verwalter vertreten, vgl. § 9b WEG. Gegenüber dem Verwalter wird die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates oder einen durch Beschluss bevollmächtigten Wohnungseigentümer vertreten.

Gibt es keinen Verwalter, was z.B. bei sehr kleinen Gemeinschaften von nur zwei oder drei Eigentümern oder sehr gut vernetzten Eigentümern der Fall sein kann, wird sie durch die Eigentümer gemeinschaftlich vertreten.

Wie entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Wohnungs- und Teileigentum kann entweder durch Vertrag (§ 3 WEG) oder Teilung (§ 8 WEG) von Räumlichkeiten in zwei oder mehrere (abgeschlossene) Einheiten entstehen. Zur Einräumung des Sondereigentums ist die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht dann mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher, § 9a Abs. 1 S. 2 WEG, ab diesem Zeitpunkt sind die Vorschriften des WEG anwendbar.

Wer trägt die Kosten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft?

Die anfallenden Kosten der Gemeinschaft - also etwa Verwalter, Beleuchtung der gemeinschaftlichen Räume, Gartenpflege und Straßenreinigung - hat grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Die Eigentümer können aber auch vereinbaren, dass bestimmte Kosten nur von bestimmten Eigentümern getragen werden, z.B. wenn bestimmte Einrichtungen nur von diesen genutzt werden.

Wie entscheidet/ handelt die Wohnungseigentümergemeinschaft?

Das Willensbildungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Eigentümerversammlung, §§ 23 ff. WEG. Hier findet ein Austausch zwischen den Eigentümern statt, es wird über die Situation der Gemeinschaft gesprochen und es werden Beschlüsse gefasst, z.B. Instandsetzung Gemeinschaftseigentum, Garten-/ Hofgestaltung, Wirtschaftsplan oder Erhaltungsrücklage. Nach § 24 WEG ist die Versammlung durch den Verwalter mindestens einmal im Jahr einzuberufen. Soweit es erforderlich ist, also z.B. bei dringenden Instandsetzungsarbeiten zur Schadensabwehr, ist eine zusätzlich Versammlung einzuberufen. Die Einberufung hat in Textform zu erfolgen und die Frist soll mindesten drei Wochen betragen. In dringenden Fällen kann eine kürzere Frist zulässig sein.

Auf der Versammlung kann nur über Dinge abgestimmt und ein entsprechender Beschluss gefasst werden, wenn bereits in der Einladung der Gegenstand des Beschlusses ausreichend und eindeutig bezeichnet ist.

*Verwenden wir zukünftig das generische Femininum oder das generische Maskulinum bezieht das immer sämtliche Geschlechter mit ein und dient ausschließlich der besseren Lesbarkeit.