In Berlin, Hamburg, München und vielen anderen Städten Deutschlands ist Wohnraum knapp. Um zu verhindern, dass die Wohnungen in stark nachgefragten Gebieten unbezahlbar werden, enthält das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) Regelungen zur sogenannten Mietpreisbremse. Danach darf bei Abschluss eines neuen Mietvertrages über Wohnraum in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d I BGB).

Die Regelungen zur Mietpreisbremse gelten jedoch nicht, wenn der/die Mieter:in* einer Mieterhöhung seines/ihres Vermieters während des laufenden Mietverhältnisses zustimmt. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 28.09.2022 entschieden (Az. VIII ZR 300/21).

Sachverhalt

Im vorliegenden Fall bestand zwischen der Vermieterin und den Mietern von April 2016 bis März 2020 ein Mietverhältnis über eine 77 qm große Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete betrug zunächst 610,65 €. Im Juli 2017 verlangte die Vermieterin von den Mietern die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete um 63,43 € auf sodann 674,08 €. Diesem Mieterhöhungsverlangen stimmten die Mieter zu. Später machten die Mieter geltend, dass die Mieterhöhung gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) verstoße und verlangten die Rückerstattung der über den zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete.

Die Klage blieb in den Vorinstanzen erfolglos. Auch die Revision hat der BGH mit Urteil vom 28.09.2022 zurückgewiesen und entschieden, dass sich Mieter nicht auf die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse berufen können, wenn sie einer nachträglichen Mieterhöhung während eines laufenden Mietverhältnisses zugestimmt haben. Aus den Gründen:

Mieterhöhungsvereinbarung als Rechtsgrund für die erhöhte Miete

Mit der Zustimmung eines Mieters zur Mieterhöhung komme in der Regel eine Vereinbarung über den erhöhten Betrag zustande. Der so angepasste Mietvertrag bilde den Rechtsgrund für die daraufhin geleisteten erhöhten Mietzahlungen. Der erhöhte Betrag werde als die fortan geltende Miete anerkannt.

Regelungen zur Mietpreisbremse finden keine Anwendung auf eine nachträgliche Mieterhöhungsvereinbarung

Die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) seien auf eine nachträgliche Mieterhöhungsvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses nicht anwendbar. Diese Vorschriften gelten sowohl nach ihrem Wortlaut als auch nach ihrem Sinn und Zweck sowie nach dem Willen des Gesetzgebers nur für Vereinbarungen über die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses. Die nachträgliche einvernehmliche Erhöhung des Mietzinses stelle keinen Beginn des Mietverhältnisses dar, sondern lediglich eine Änderung der vertraglichen Vereinbarungen bei fortbestehendem Mietverhältnis.

Auch für eine analoge Anwendung der Regelungen bestehe kein Bedürfnis. In einem bestehenden Mietverhältnis könne der Mieter, anders als bei Abschluss eines neuen Mietvertrages, das Mieterhöhungsverlangen sorgfältig prüfen und die Zustimmung verweigern, ohne Gefahr zu laufen, die Mietwohnung zu verlieren. Vor der Höhe nach unangemessenen Mieterhöhungsverlangen sei der Mieter zudem durch die Grenzen des § 558 Abs. 1 BGB (bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) und des § 558 Abs. 3 BGB (Kappungsgrenze) geschützt.

Mieterhöhungsvereinbarung stellt keinen Rechtsmissbrauch dar

Gesetzlich zulässige Mieterhöhungsvereinbarungen während eines laufenden Mietverhältnisses können nicht wegen einer etwaigen allgemeinen Gefahr des Rechtsmissbrauchs grundsätzlich eingeschränkt werden. Auch eine Beschränkung im Einzelfall komme hier nicht in Betracht. So sei beispielsweise nicht ersichtlich, dass die Vermieterin die einvernehmliche Mieterhöhung gezielt angestrebt habe, um die Regelungen der Mietpreisbremse bewusst zu umgehen.

Unerheblich sei grundsätzlich auch, ob die ursprünglich vereinbarte Miete die nach der Mietpreisbremse zulässige Höhe überschritten habe. Mit der Zustimmung zur Mieterhöhung erkenne der Mieter den erhöhten Betrag als ab diesem Zeitpunkt geltende Miete an und könne sich grundsätzlich nicht mehr darauf berufen, dass die ursprünglich vereinbarte Miete zu hoch gewesen sei.

* Verwenden wir in Zukunft wegen der besseren Lesbarkeit ausschließlich das generische Femininum oder das generische Maskulinum, sind hiervon ausdrücklich sämtliche Geschlechter mitumfasst.