Um den angespannten Wohnungsmarkt in Berlin zu entlasten, erließ der Berliner Senat im Jahr 2015 die Mietpreisbegrenzungsverordnung. Nach dieser darf der Mietpreis zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. Zahlt der Mieter zu viel, kann er den Betrag vom Vermieter zurückfordern. Ausnahmen gelten jedoch u.a. für umfassend sanierte Wohnungen und falls der vorherige Mietpreis bereits 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Da diese Informationen meist nur dem Vermieter vorliegen, sieht § 556g Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) einen entsprechenden Auskunftsanspruch des Mieters vor. Bis vor kurzem war umstritten, wann dieser verjährt. Diese Frage hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) nun in vier Leitentscheidungen beantwortet (Az. VIII ZR 375/21, VIII ZR 8/22, VIII ZR 60/22 und VIII ZR 125/22). Für Vermieter:innen* ist diese Frage äußerst relevant, denn ihr Interesse an einer umfassenden Auskunftserteilung ist häufig eher gering. Das Berufen auf die Verjährung kann also ein guter Weg sein, sich dem Anspruch entgegenzustellen.

In sämtlichen Fällen machte die Klägerin, ein Rechtsdienstleister, die ihr durch die Mieter abgetretenen Auskunftsansprüche nach § 556g Abs. 3 BGB gegen die Vermieter geltend. Gefordert wurden u.a. Auskünfte über eine eventuell höhere, durch den Vormieter gezahlte Miete und Modernisierungsmaßnahmen. Die über den zulässigen Höchstbetrag hinaus gezahlte Miete sollte rückerstattet werden. Die Auskunftsverlangen wurden zum Teil jedoch erst drei oder mehr Jahre nach Abschluss des Mietvertrages gestellt, was die Frage der Verjährung gem. § 214 Abs. 1 BGB aufwarf. Den Ausführungen des Landgerichts (LG) Berlin schloss sich der BGH an und bejahte den Auskunftsanspruch in drei von vier Fällen – allerdings mit abweichender Begründung.

Das LG Berlin nahm an, dass § 556g Abs. 3 BGB nicht vor dem Anspruch auf Rückzahlung überbezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB verjähren dürfe. Ohne die begehrten Informationen könne der Rückzahlungsanspruch nicht geltend gemacht werden.
Auch der BGH entschied, dass die Ansprüche nicht verjährt seien. Die Richter vertraten allerdings die Ansicht, der Anspruch verjähre selbständig und unabhängig von anderen Ansprüchen, zum Beispiel Rückzahlungsansprüchen, innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Der Anspruch entstehe dabei erst, wenn der Mieter die Auskunft zum ersten Mal verlangt, nicht bereits mit Abschluss des Mietvertrages. Dafür spreche einerseits der Wortlaut „auf Verlangen des Mieters“, andererseits Sinn und Zweck der Vorschrift, denn die Erteilung der Auskünfte entspreche dem Interesse des Mieters. § 556g Abs. 3 BGB könne demnach vor dem Rückzahlungsanspruch verjähren. Im Gegensatz zu anderen Auskunftsansprüchen sei es dem Mieter auch schon vor Erteilung der Auskunft möglich, einen Zahlungsanspruch durchzusetzen. Denn ob die Miete ortsüblich sei, ließe sich schon durch allgemein zugängliche Quellen wie den örtlichen Mietspiegel feststellen. § 556 Abs. 3 BGB sei dafür keine Voraussetzung, sondern biete lediglich eine Einschätzung des Prozessrisikos, da eventuell Ausnahmetatbestände zugunsten des Vermieters greifen.

Fazit

Eine wichtige Entscheidung, die sowohl für Vermieter als auch Mieter Klarheit schafft. Zwar kann der Auskunftsanspruch vor dem Rückzahlungsanspruch verjähren. Da die Verjährung aber erst mit Geltendmachung des Anspruchs beginnt, verbleibt dem Mieter genug Zeit, die notwendigen Informationen einzufordern.

* Verwenden wir in Zukunft wegen der besseren Lesbarkeit ausschließlich das generische Femininum oder das generische Maskulinum, sind hiervon ausdrücklich sämtliche Geschlechter mitumfasst.