Mieterhöhung

Mieterhöhung

09. Mai 2022

Gemäß § 535 Abs. 2 BGB ist es die Hauptpflicht des Mieters, die vereinbarte Miete an den Vermieter zu entrichten. Die Vereinbarung ist insoweit in der Höhe begrenzt, als nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz ein unangemessenes Entgelt für die Wohnraumüberlassung (demnach 20 %, ausnahmsweise 50 % über der ortsüblichen Miete) eine Ordnungswidrigkeit darstellt und es weitere Sonderregelungen für preisgebundenen Wohnraum (Sozialmietwohnungen) bzw. nach den Wohnraumförderungsgesetzen der Länder gibt.

Eine spätere Erhöhung des im Mietvertrag vereinbarten Mietzinses ist nur unter den Voraussetzungen der Vorschriften in §§ 557 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zulässig. Diese Vorschriften dienen nach dem Willen des Gesetzgebers dem Ausgleich des Vermieterinteresses an einer möglichst hohen Miete und dem Mieterinteresse an einer möglichst lange unveränderten Miethöhe. Für einen gerechten Ausgleich sorgt der Anknüpfungspunkt der ortsüblichen Vergleichsmiete, sodass der Vermieter bei bestehenden Mietverhältnisses das Entgelt für vergleichbaren Wohnraum in derselben Gemeinde, aber nicht die Miete, die er bei einer Neuvermietung erzielen könnte, verlangen kann.

Die Mieterhöhung kann bereits bei Vertragsschluss für die Zukunft vereinbart werden, etwa im Rahmen einer Staffelmietvereinbarung, § 557a BGB oder einer Indexmietvereinbarung § 557b BGB. Während des bestehenden Mietvertrages kann die Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete §§ 558 ff. BGB, aufgrund einer Modernisierung, §§ 559 ff. BGB und unter eingeschränkten Voraussetzungen auch wegen eines Anstiegs der Betriebskosten, § 560 BGB, erhöht werden.

Nach § 558 BGB hat der Vermieter einen Anspruch gegen den Mieter auf die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses, wenn die dortigen Voraussetzungen und die Formvoraussetzungen des § 558a BGB erfüllt sind.

Wartefrist § 558 Abs. 1 BGB

Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert, d.h. seit dem Beginn des Mietverhältnisses oder der letzten Mieterhöhung dürfen nicht weniger als 15 Monate bis zum Geltungsbeginn der neuen Miethöhe vergangen sein.

Zudem darf das Erhöhungsverlangen des Vermieters nicht vor dem Ablauf eines Jahres seit der letzten Mieterhöhung abgesandt worden sein, sonst ist es insgesamt unwirksam.

Als letzte Mieterhöhungen gelten demnach keine Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen nach §§ 559 ff. BGB (soweit sie in der Höhe angemessen waren) und Erhöhungen der Betriebskosten nach § 560 BGB.

Ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze § 558 Abs. 1 und 2 BGB

Die ortsübliche Vergleichsmiete stellt die Obergrenze für die Mieterhöhung dar und ist in § 558 Abs. 2 BGB definiert als die üblichen Entgelte, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in der Gemeinde, in der die betroffene Wohnung liegt in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden.

Sofern in derselben Gemeinde keine vergleichbaren Wohnungen existieren, kann auf vergleichbaren Wohnraum in Nachbargemeinden abgestellt werden.

Der Vergleich wird anhand der oben genannten Kriterien durchgeführt:

• Die Art des Wohnraums, also der Zuschnitt des Hauses müssen vergleichbar sein (Ein-/Mehrfamilien-/Apartmenthaus).
• Bei der Größe der Wohnung bleiben Nebenräume wie Kellerräume unberücksichtigt, die im Vertrag angegebene Wohnfläche ist unverbindlich. Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt wie vertraglich vereinbart, im Zweifel nach der Wohnflächenverordnung.
• Zur Ausstattung gehören alle den Wohnkomfort beeinflussenden Einrichtungen, wie etwa Sanitäreinrichtungen, die Art der Heizung, ein Fahrstuhl etc.
• Die Beschaffenheit umfasst den baulichen Zustand und die architektonische Gestaltung der Wohnung, also die Aufteilung der Räume, der Energieverbrauch und etwaige Renovierungen.
• Die Lage der Wohnung wird ermittelt unter Berücksichtigung der Einflüsse von Umwelt und Umgebung auf den Wohnwert, mithin z.B. der Charakter der Wohngegend und die Infrastruktur.

Zur Ermittlung der üblichen Entgelte sind nur die aktuellen, d.h. die in den letzten sechs Jahren bis zum Zugang des Erhöhungsverlangens vereinbarten/geänderten, Mieten zu berücksichtigen. Da die Miethöhe grundsätzlich im Laufe der Zeit ansteigt, reicht es aber aus, wenn der zur Ermittlung genutzte Mietspiegel die innerhalb von sechs Jahren bis zu seiner Erstellung vereinbarten Mieten ausweist.

Die ortsübliche Vergleichsmiete umfasst eine Bandbreite üblicher Entgelte und nicht nur einen exakten Wert, sodass bis zum Höchstwert der Bandbreite erhöht werden darf.

Kappungsgrenze als Obergrenze § 558 Abs. 3 BGB

Die Kappungsgrenze ist eine weitere Grenze für die verlangte Mieterhöhung. Liegt die Miete noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf sie nicht oberhalb der Kappungsgrenze liegen. Nach § 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete innerhalb der letzten drei Jahre bis zum Geltungsbeginn der Mieterhöhung nicht um mehr als 20 % erhöht haben. Die Grenze beträgt 15 %, wenn die angemessene Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen gefährdet ist und eine entsprechende Verordnung durch das Bundesland erlassen wurde, in der die Gemeinde der betroffenen Wohnung benannt ist. In Berlin gilt die herabgesetzte Grenze von 15 % aufgrund der Kappungsgrenzenverordnung von 2018 noch bis Mai 2023.

Die 15 bzw. 20 % werden von der Nettokaltmiete berechnet, die drei Jahre vor dem anvisierten Beginn der neuen Mieterhöhung gezahlt wurde. Dabei bleiben Mieterhöhungen nach §§ 559 ff. BGB wegen Modernisierungen und Betriebskostensteigerungen unberücksichtigt.

Die Kappungsgrenze gilt nicht für Mieterhöhungen wegen Modernisierungen, Betriebskostenerhöhungen und im Rahmen von Index- oder Staffelmietvereinbarungen.

Kürzungsbeträge § 558 Abs. 5 BGB

Hiernach sind von der nach § 558 Abs. 1, 2 BGB maßgeblichen Vergleichsmiete innerhalb eines Jahres die nach § 559a BGB für eine Modernisierung erhaltenen Drittmittel/Zuschüsse abzuziehen.

Gibt der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen diese Beträge nicht der Höhe nach an, so ist die Mieterhöhung unwirksam.

Wurden die Grenzen der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der Kappungsgrenze beim Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter nicht eingehalten, so bleibt das Verlangen formal wirksam. Der Mieter ist allerdings nicht verpflichtet, dem Verlangen zuzustimmen, soweit es diese gesetzlichen Grenzen überschreitet, der Vermieter hat nur einen Zustimmungsanspruch in der Höhe, die das Verlangen die Grenzen einhält.

Formelle Voraussetzungen des § 558a BGB

Hält der Vermieter bei seinem Mieterhöhungsverlangen die formellen Anforderungen des § 558a BGB nicht ein, ist das Verlangen unwirksam.

Zunächst muss das Verlangen die Textform einhalten und begründet werden. Bei mehreren Vermietern und/oder Mietern muss es jeweils von allen Vermietern und/oder an alle Mieter gerichtet werden. Meist ist aber in Mietverträgen eine gegenseitige Bevollmächtigung der Mieter vorgesehen, nach denen es ausreicht, wenn einer der Mieter solche Verlangen erhält und diesen zustimmt.

Die Begründung muss sich auf die materiellen Anforderungen aus § 558 BGB beziehen und der Vermieter muss hierfür eines der in § 558a Abs. 2 genannten Mittel verwenden. Eine Begründung des Ablaufs der Frist nach § 558 Abs. 1 BGB und der Einhaltung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 müssen nicht begründet werden, sondern lediglich die Einhaltung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Als Begründungsmittel kommen nach § 558a Abs. 2 einfache bzw. qualifizierte Mietspiegel nach § 558c bzw. § 558d BGB, Auskünfte aus einer Mietdatenbank nach § 558e BGB, Sachverständigengutachten, sowie Angaben zu Vergleichswohnungen in Betracht. Nutzt der Vermieter zur Begründung den Verweis auf einen Mietspiegel, so reicht grundsätzlich die Angabe des nach seiner Auffassung anwendbaren Mietspiegelfeldes, außer es erfolgt im Mietspiegel eine wertende Differenzierung nach mehreren Kriterien, dann muss er auch Angaben hierzu machen. Da die Mietspiegel in der Regel öffentlich zugänglich sind, muss der Vermieter kein Exemplar an das Verlangen anfügen.

Der in Bezug genommene Mietspiegel muss entweder die Anforderungen des § 558c oder des § 558d BGB erfüllen. Das Amtsgericht Spandau hat in einer Entscheidung im Januar 2022 dem Berliner Mietspiegel 2021 die Qualität eines qualifizierten wie auch eines einfachen Mietspiegels abgesprochen, sodass hier weitere Rechtsprechung abzuwarten bleibt, ob dieser als zulässiges Begründungsmittel anerkannt wird.

Bei einer unzureichenden oder widersprüchlichen Begründung ist das Erhöhungsverlangen unwirksam. Liegt die verlangte Miete oberhalb der im Mietspiegel angegeben Spanne, ist das Verlangen nur unwirksam, soweit es die Angabe übersteigt. Auch wenn der Vermieter keinen Mietspiegel zur Begründung heranzieht, muss er, wenn ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB existiert, auf die dortigen Werte hinweisen (§ 558a Abs. 3 BGB), sonst ist das Verlangen unwirksam.